Karlsruhe: Soeben ist das frische Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) eingetroffen. Gestärkt werden dabei noch einmal die Mietrechte. Genauer gesagt wirkt sich das Urteil positiv auf die Untervermietung aus.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter bei einer Untervermietung nicht gleich kündigen darf.
Widerruf der Untervermietung vs. Kündigung
Sollte durch den Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen werden, darf das nicht in Einklang mit einer fristlosen Kündigung des Hauptmieters einhergehen. Das geht aus der Entscheidung des BGH vom 04. Dezember dieses Jahres hervor. Eine außerordentliche Kündigung kommt nur dann infrage, wenn der Mieter auch tatsächlich seine Pflichten verletzt habe.
Der Rechtsfall
In der Klagesache wurde einem Mieter in Berlin die fristlose Kündigung durch die neue Vermieterin (eine Immobiliengesellschaft) zugstellt. Von dem alten Besitzer bekam der Mieter damals die Genehmigung zur Untervermietung. Dementsprechend war die Wohnung an 2 Personen untervermietet. Diese Erlaubnis jedoch konnte widerrufen werden, wovon die neue Eigentümerin gebrauch machte. Doch nicht nur der Widerruf erfolgte, sie kündigte auch gleichzeitig dem Hauptmieter fristlos. Grund: Der Mieter hatte versucht, die Untervermietung zu beenden. Die 2 Personen, die zur Untermiete wohnen, haben die Kündigung nicht akzeptiert. Worauf der Mieter seinerseits einen Räumungsprozess einleitete.
Der BGH urteilte ganz direkt: „Der Vermieter ist nicht zu einer firstlosen Kündigung berechtigt gewesen.“ Rein rechtlich habe der Mieter alles unternommen, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.
Das ist bei der Untervermietung erlaubt
Wird mit Zustimmung untervermietet, kann diese Erlaubnis jederzeit widerrufen werden. Dann muss der Mieter handeln. Zieht der Untermieter nicht aus, kann der eigentliche Mieter abgemahnt werden. Häufig wird dabei auch eine Kündigung riskiert.
Der Vermieter muss dafür grundsätzlich eine Erlaubnis erteilen. Wird jedoch nur ein Teil der Wohnung untervermietet, darf er seine Zustimmung in der Regel nicht verweigern. Für eine Untervermietung müssen jedoch gute Gründe vorliegen.
Der Vermieter sollte dabei immer frühzeitig informiert werden. So kann dieser prüfen, ob er mit dem Untermieter überhaupt einverstanden ist. Er kann allerdings nur dann widersprechen, wenn der neue Untervermieter unzumutbar ist.