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Nebenkosten – Was wirklich zulässig ist!

Seit Jahren kennen die Nebenkosten nur eine Richtung. Nach oben. Diskutiert wird zwar nun über eine Mietpreisbremse. Nebenkostenabrechnung-Miete-sparenAn die Nebenkosten, die das eigentliche Problem sind, wagt sich keiner heran. Dennoch bleibt eine Hoffnung am Jahresende bestehen. Einige Posten dürfen vom Vermieter nicht so ohne Weiteres auf den Mieter umgelegt werden.
Wer seine Abrechnung genau kontrolliert, kann so unter Umständen viel Geld sparen.
Praktisch jede 2. Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft oder bewusst falsch! Aber nur 44 Prozent aller Deutschen prüfen diese tatsächlich.
In der Regel wird die Nebenkostenabrechnung einfach überflogen. Selbst wenn diese stimmt, kommt es Jahr für Jahr zu steigenden Kosten. Wer zum Beispiel eine kleine Wohnung (Studio-Apartment) anmietet, bemerkt fast immer, dass die monatlichen Nebenkosten höher sind, als die eigentliche Miete.
Im Durchschnitt zahlen die Haushalte zwischen 1.900 bis 2.350 Euro an Betriebskosten jährlich. Bei einer großen Wohnung von 100 m² kommen dabei schon leicht um die 3.500 Euro nur an Nebenkosten zusammen.


Inhaltsverzeichnis

Arten von Nebenkosten in Mietwohnungen

Welche Posten letztlich in den Nebenkosten enthalten sein dürfen, wird genau über die Betriebskostenverordnung (ehemals: Berechnungsverordnung) geregelt.

Die einzelnen Posten der Mietnebenkosten im Überblick
  1. Grundsteuer
  2. Beleuchtung
  3. Wasserkosten
  4. Abwasser
  5. Fahrstuhl
  6. Müllabfuhr
  7. Straßenreinigung
  8. Hausreinigung
  1. Ungezieferbekämpfung
  2. Gartenpflege
  3. Schornsteinreinigung
  4. Gemeinschaftsantenne
  5. Breitbandkabel
  6. Wascheinrichtungen
  7. Extras wie Sauna und zum Beispiel Schwimmbad (sofern vorhanden)

In der Regel werden die fälligen Nebenkosten nach einem festgelegten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt. Dabei kann das direkt nach der anteiligen Wohnfläche oder auch nach der Kopfzahl erfolgen. Sofern keine direkte Vereinbarung getroffen wurde, gilt grundsätzlich der Verteilerschlüssel nach Wohnfläche. Dabei können aber die Wasserkosten verbrauchsabhängig (z.B. über eine Wasseruhr) aufgeteilt werden.

Vergleichen einfach gemacht

Für die meisten Mieter ist und bleibt die Nebenkostenabrechnung ein Buch mit 7-Siegeln. Übrigens auch für beinahe alle Vermieter. Die meisten Fehler geschehen einfach aus Unwissenheit oder Überforderung. Wer seine Abrechnung kontrollieren möchte, kann sich dafür zunächst an Vergleichswerten orientieren. Dazu eignet sich ein Blick auf den Betriebskostenspiegel beim Deutschen Mieterbund (DMB) (Link: Betriebskostenspiegel beim Deutschen Mieterbund). Auf Basis von mehreren Millionen Quadratmetern Mietfläche und mehr als 35.000 Abrechnungen entstand eine repräsentative Aussage zu der Durchschnittshöhe in Deutschland. Liegt Ihre Abrechnung deutlich höher, sollte der Blick auf die einzelnen Posten genauer erfolgen.

Häufige Fehler bei der Mietkostenabrechnung

Fast immer kommt es zu Fehlern, die nicht einmal bewusst geschehen. So werden gerne die Ausgaben für Instandhaltung oder Reparaturen als Betriebskosten erfasst. Das jedoch ist falsch. Nur Wartungskosten (Aufzug, Heizung, etc.) dürfen in den Abrechnungen erscheinen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 123/06) zählen allerdings die Kosten für die Prüfung einer Elektroanlage im Haus zu den Betriebskosten. Allerdings nur dann, wenn diese auch tatsächlich im Mietvertrag aufgeführt wurden. In vielen Fällen lässt sich davon aber im Vertrag nichts finden. Eine Umlegung darf dann auch nicht erfolgen.

Grundsätzlich müssen die Nebenkosten explizit (also auch einzeln aufgeführt) im Mietvertrag vereinbart werden. Gelegentlich lassen sich auch Mietangebote finden, in denen auf die Nebenkosten verzichtet werden. Das kann sich lohnen, sollte aber genau kontrolliert werden. Häufig lassen sich diese Varianten bei einem Zeitmietvertrag (der sich auch über Jahre erstrecken kann) finden. Alle Nebenkosten, auch Strom und Co. sind dann in einem festen Betrag eingefasst. Der Vorteil: Böse Überraschungen am Jahresende bleiben aus. Doch diese Variante ist eher selten.

Tauchen Posten wie Bankgebühren, Beiträge zu Mietausfallversicherung oder zum Rechtsschutz auf, können Sie diese genauso wie Aufzählungen der Verwaltungskosten streichen. Interessant ist dabei auch der Fakt, das Vermieter auf die Wirtschaftlichkeit (BGH, Az. VIII ZR 243/06) achten müssen. Dennoch bedeutet das nicht, das der Vermieter stets das billigte Angebot (Handwerker, Reinigungsdienst, etc.) akzeptieren muss.

Widerspruch wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist

Bevor es zum großen Angriff auf den Vermieter geht und damit die Beziehung belastet wird, raten wir Ihnen dazu, die vermeintlichen Fehler von einer Fachperson kontrollieren zu lassen. Das kann zum Beispiel der Rechtsanwalt aber auch der Mieterschutzbund sein. Erst nach einer genauen Beratung sollten Sie weitere Schritte mit dem Vermieter besprechen oder andere Rechtsmittel einleiten.

Nebenkostenabrechnung Fristen beachten

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung binnen einer zwölfmonatigen Abrechnungsfrist zu übersenden. Abrechnungen, die später eintreffen, muss der Mieter weder akzeptieren noch bezahlen. Ausnahme: Die Verspätung ist nicht durch den Vermieter zu vertreten. Übrigens darf der Vermieter die Nebenkosten pro Monat nicht zu hoch ansetzen.- Andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen (BGH, Az. VIII ZR 195/03).

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