Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag fast immer ungültig

Immer wieder führen die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu heftigen Diskussionen. Mieter und Vermieter haben dabei häufig sehr unterschiedliche Ansichten, was alles unter Schönheitsreparaturen fällt und wie diese ausgeführt werden sollen.

Das Problem: Der Vermieter sitzt zunächst am längeren Hebel, da er die Auszahlung der hinterlegten Mietkaution verzögern bzw. den Betrag kürzen kann. Doch Fakt ist auch: Beinahe alle Klauseln zur Schönheitsreparatur in den Mietverträgen sind ungültig. So ist immer wieder von Quoten im Mietvertrag zu lesen, wonach sich Mieter an den Renovierungskosten anteilig beteiligen müssen oder ein fester Zeitplan, wann welcher Raum zu streichen ist. Doch Gültigkeit haben diese Klauseln nicht, auch wenn Sie den Mietvertrag bereits unterschrieben haben.

Mieter sollten sich grundsätzlich nicht unter Druck setzen lassen und auf ihr gutes Recht bestehen. In den nachfolgenden Absätzen haben wir Ihnen einmal eine Liste mit  unwirksamen Klauseln zusammengestellt, die auch heute noch regelmäßig im Mietvertrag zu finden sind.

Die Top 20 der unzulässigen Klauseln in den Verträgen

1. Regelmäßige Renovierung als Pflicht?

Grundsätzlich nein. Nur unter engen Voraussetzungen kann eine solche Klausel Gültigkeit haben. Küche, Bad oder andere Räume müssen keinesfalls nach 2 oder 3 Jahren renoviert werden. Das gilt aber nur, wenn es heißt: Raum XX muss alle drei Jahre renoviert werden. Lautet die Klausel im Allgemeinen oder zum Beispiel alle drei Jahre (sprich ohne feste Fixierung), sind die Klauseln zur Schönheitsreparatur gültig.
Vgl. hierzu auch: BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05

2. Bei Auszug alle Tapeten entfernen?

Auch solche Klauseln sind regelmäßig im Mietvertrag zu lesen. Diese sind aber ebenso ungültig. Der Bundesgerichthof hält das für unangemessen.
Vgl. hierzu auch: BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05

3. Muss ich beim Auszug generell renovieren?

Nein, auch diese Klauseln sind nichtig. Sofern eine fachmännische Renovierung gefordert ist, sieht der BGH eine Benachteiligung des Mieters. Denn hier wird eine pauschale Klausel eingeführt, die keinen Bezug zu der Mietlänge nimmt.
Vgl. hierzu auch: Artikel Renovierung beim Auszug aus der Mietwohnung und BGH Az. VIII ZR 316/06

4. Kann der Mieter nach freier Wahl die Wände streichen?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter darf hierbei keine Einschränkungen vornehmen. Sofern es sich nicht um eine möblierte Wohnung handelt, ist der Mieter völlig frei in der Wahl der Farbgebung. Das betrifft auch Tapeten. Eine Klausel, dem nach der Vermieter sein Einverständnis dazugeben muss, ist ungültig. Allerdings muss der Mieter bei Rückgabe der Wohnung, die Wände in dezenten Farbtönen wieder übergeben!
Vgl. hierzu auch: Artikel Wohnungsrückgabe – farbig war gestern, BGH Az: VIII ZR 198/10

5. Ist die Quotenklausel zu anteiligen Kosten zulässig?

Mit einer Quotenklausel werden Mieter generell dazu verpflichtet, einen anteiligen Beitrag für die Renovierung zu leisten, für den Fall, dass Sie vor Ablauf der vereinbarten Renovierungszeiten ausziehen. Der BGH hält diese Regelung jedoch für zu starr. In der Regel ist die Quotenregelung ungültig.
Vgl. hierzu auch: BGH Az: VIII ZR 95/07; VIII ZR 143/06; BGH Az: VIII ZR 52/06

6. Fachmännisch renovieren – Zulässig?

Nein, diese Klausel ist nicht zulässig. Egal ob es fachmännisch renovieren heißt oder fachgerecht renoviert.
Vgl. hierzu auch: BGH VIII ZR 308/02; BGH VIII ZR 316/06

7. Was passiert mit den Dübellöchern?

Auch hier gibt es eindeutige Urteile. So darf der Mieter in Küche oder im Bad Kacheln als auch Fliesen anbohren, um so die normalen Gegenstände (z.B. Halter für Handtücher, Spiegel, Schrank, etc.) anzubringen. Ob diese nun geschlossen werden müssen, ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Muss der Mieter hingegen renovieren, so ist er auch verpflichtet, die Löcher zu schließen. Ist keine Renovierung vereinbart worden, besteht auch für den Mieter kein Anlass. In der Regel gelten bis zu 40 Dübellöcher als normal.
Vgl. hierzu auch: LG Hamburg 307 S 50/01

8. Anbohren von Fenster und Türen

Beim Anbohren von Fenstern und Türen kann das schon ganz anders aussehen. Zunächst stellt sich dabei die Frage, ob es sich bei den Bohrlöchern in den Fenstern um eine vertragsmäßige Nutzung handelt. Bei Kunststofffenstern hingegen tendieren die Gerichte dazu, die Bohrung nicht als vertragsmäßige Nutzung anzuerkennen. Der Vermieter kann dann durchaus Schadensersatz verlangen. Generell gilt das auch für angebohrte Türen (z.B. zur Befestigung für Kleiderhacken, etc.). Dabei muss es sich nicht nur um große Bohrlöcher handeln. Schon ein Nagelloch kann Anlass dafür sein.
Vgl. hierzu auch: Amtsgericht Spandau Az.: 3b C715/06 

9. Was passiert mit dem Teppich

Der Vermieter kann durchaus die Grundreinigung des Teppichs in der Schönheitsreparatur fixieren. Mögliche Flecken sind jedoch nicht immer vom Mieter zu tragen. Hierbei ist vor allem auch das Alter des Teppichs beizuziehen. In der Regel wird einem Teppich eine Nutzungsdauer von 10 Jahren zugeordnet. Hat der Mieter Schäden verursacht, so sind diese nur anteilig (Alter des Teppichs) zu zahlen. Ist dieser bereits über 10 Jahre, kann der Vermieter keinen Anspruch geltend machen, außer der besagten Grundreinigung.

10. Welche Schönheitsreparatur beim Parkett?

Eine neue Versieglung muss der Mieter keinesfalls durchführen. Auch Kratzspuren von Hunden gelten als normale Abnutzung.- Aber nur, sofern die Tierhaltung ausdrücklich genehmigt wurde. Kam es hingegen zu Brandflecken oder anderen Schäden, ist der Mieter verpflichtet, dafür aufzukommen. Ist der Parkettboden jedoch bereits älter als 12 Jahren (Laminat und Teppichboden 10 Jahre), so ist ein Schadensersatz in der Regel vom Mieter nicht zu leisten.

11. Vermieter verlangt Haftpflichtversicherung

Kann der Vermieter eine private Haftpflichtversicherung verlangen? In vielen europäischen Ländern ist die bei einem Mietobjekt Standard. Doch wie sieht das in Deutschland aus? Grundsätzlich gibt es dazu keine rechtliche Verpflichtung. Der Vermieter kann den Mieter nicht dazu zwingen.

12. Kann der Vermieter das Rauchen in der Wohnung verbieten?

Ja und Nein. Bei einem neuen Mietvertrag darf der Vermieter grundsätzlich ein Rauchverbot vereinbaren. Umstritten ist, ob dieses auch auf dem Balkon gilt. Für Bestandsverträge hingegen kann nicht einfach eine neue Vereinbarung geschlossen wäre. Denkbar wäre das nur, wenn es zu einer „extremen“ Belästigung anderer Mietparteien kommt. Doch in diesem Punkt hadern die Gerichte. Einen wirklich abschließenden Grundsatz gibt es dazu noch nicht.

13. Bei Einzug gleich Renovierungsarbeiten?

Kann der Vermieter vom Mieter gleich mit Einzug in eine unrenovierte Wohnung bestimmte Fristen zur Renovierung setzen? Häufig ist zu lesen, dass der Mieter dann innert 14 oder 30 Tagen die Wohnung renoviert haben muss. Grundsätzlich ist diese Klausel nichtig. Doch hat der Vermieter Anreize gesetzt, wie einen Gutschein, Bargeld oder einen mietfreien Monat, dann könnten die Fristen durchaus gültig sein. Wobei 14 Tage mit Sicherheit auch von den Gerichten in einer solchen Konstellation als zu kurzfristig zu bezeichnen wären.

14. Probleme mit der Badewanne

Der Vermieter muss kleinere Emaille Absplitterungen bei einer älteren Badewanne durchaus hinnehmen. Hat der Mieter allerdings die Badewanne über die Jahre nie richtig gereinigt und die Oberfläche ist bereits aufgeraut, kann der Vermieter durchaus Schadensersatz verlangen!
Vgl. hierzu auch: Landgericht Köln Az. 6 S 55/96, LG Düsseldorf Az. 24 S289/94

15. Die Toilette

Auch bei der Toilette gibt es regelmäßig Streit. Grundsätzlich sehen es die Gerichte aber so, dass ein Vermieter für eine abgenutzte Toilettenbrille keinen Schadensersatz verlangen kann.
Vgl. hierzu auch: Amtsgericht Brühl, Az. 21 C 307/00

16. Bagatellschäden im Mietverhältnis

Nicht nur am Ende kommt es zu Schäden. Auch in der Mietzeit selbst, fallen oft Bagatellschäden an. Zum Beispiel kann der zur Mietwohnung gehörende Kühlschrank oder Herd einen Mangel aufweisen. Oft lautet die Klausel im Mietvertrag dann: Der Mieter ist für die Behebung des Schadens (bei Bagatellschaden) zuständig. Häufig betrifft diese Klausel auch Türen, Fenster und andere Einrichtungen in der Mietwohnung.

Fakt ist: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das regelt: BGB, § 535, Abs. 1 S.2. Allerdings kann eine Kleinreparaturklausel durchaus in den Mietvertrag eingefügt werden. In diesem Fall hat der Mieter Bagatellschäden zu tragen. Aber nur, wenn der maximale Bagatellschaden auch aufgeführt wurde. In der Regel darf dieser 75 – 150 Euro pro Jahr nicht übersteigen! Ist eine solche Klausel nicht vorhanden, ist der Vermieter auch für kleine Schäden Ansprechpartner. Beziehen darf sich diese Klausel aber nur auf Dinge, die der Mieter häufig und direkt nutzt (Wasserhahn, Klingel, Fenster, Heizung, etc.)
Vgl. hierzu auch: Amtsgericht Braunschweig, At. 116 C 195/05

17. Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam wird?

In der Regel ist das ein Vorteil für den Mieter. Wird eine Klausel unwirksam, kann das sogar den gesamten Mietvertrag betreffen. Somit wäre der Mieter zu nichts mehr verpflichtet. Der Vermieter ist dann beim Auszug seines Mieters selbst für die Renovierung zuständig.

Hat der Mieter aber dennoch, trotz der Unwirksamkeit der Klausel renoviert, muss der Vermieter die entstandenen Kosten angemessen erstatten. Dazu gehören zum Beispiel: Kosten für Material und der Ersatz für die Arbeitsstunden.
Vgl. hierzu auch: BGH Az: VIII ZR 302/07

18. Fristen unbedingt beachten!

Wer trotz einer ungültigen Klausel als Mieter dennoch renoviert hat, kann das Geld zurückverlangen. Aber nur, wenn dieses innerhalb festgelegter Fristen geschieht. In der Regel sollte die Rückforderung innert 6 Monaten gestellt werden. Dabei müssen jedoch Quittungen und Rechnungen vorgelegt werden können. Für die eigene Zeit darf Geld für Freizeit-Ersatz im angemessenen Rahmen verlangt werden.

19. Insolvent?

Neben den Schönheitsreparaturen fiel uns noch ein Punkt auf, der häufig im Mietvertrag aufgeführt ist. Demnach enden viele Mietverträge, wenn der Mieter insolvent (dazu reicht bereits ein/e Mahnbescheid/EV) wird. Das jedoch ist ebenfalls genauso ungültig wie die meisten Klauseln zur Schönheitsreparaturen. Allerdings ist der Mieter bei Einzug verpflichtet, auf Nachfrage, Auskunft zu seinem finanziellen Status (das betrifft auch die Abgabe einer EV) zu stellen.

20. Kann eine Änderung im Mietvertrag erfolgen?

Zu den Schönheitsreparaturen darf grundsätzlich keine spätere Änderung im Mietvertrag erfolgen. Ausnahme: Der Mieter erklärt sich ausdrücklich damit einverstanden!
Vgl. hierzu auch: BGH Az: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07

Fazit

Sofern im Mietvertrag bei den Schönheitsreparaturen feste Fristen vereinbart wurden (z.B. 14 Tage, spätestens, mindestens innerhalb, bis …) sind diese in fast allen Fällen unwirksam (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03).

Es sei aber anzumerken, das alle obigen Punkte sich generell nur auf die private Mietwohnung (Mietvertrag mit Verbrauchern) in unmöblierten Zustand berufen (Küche kann vorhanden sein). Ganz anders kann es sich bereits bei einer möblierten Wohnung, einer Untervermietung oder einer Zeitvermietung (z.B. auch in der langfristigen Anmietung einer Gästewohnung) verhalten.

Sind eine oder mehrere ungültige Punkte zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag vorhanden, bleiben Sie zunächst ruhig. Diskutieren Sie die strittigen Punkte zunächst mit einem Fachmann. Hierzu eignet sich zum Beispiel ein Rechtsanwalt oder ein Vertreter vom Mieter(schutz)bund, der auch teilweise kostenfreie Termine durchführt (siehe: www.mieterschutzbund.de oderwww.mieterbund.de). Erst nach dem Gespräch sollte ein Kontakt mit dem Vermieter in dieser Sache hergestellt werden.

Nachtrag Lebensdauertabelle für die Mietwohnung

Schäden, die vom Mieter verursacht wurden, müssen nur dann übernommen werden, wenn die Lebensdauer bei Auszug für die einzelnen Gegenstände noch nicht abgelaufen ist. Das gilt z.B. für Wände, Türen, Fenster, Bad, Dusche, etc. Eine kurze Übersicht der Lebensdauer finden Sie in Kurzform aufgelistet. Zu bemerken ist aber, dass es generell keine starren Regeln gibt. Abhängig ist das auch immer von der Nutzungsform (Familie, Single, Haustiere, etc.). Die Gerichte orientieren sich aber zumeist an folgenden Werten:

• Parkett schleifen und versiegeln alle 12 – 15 Jahre
• PVC Boden alle 8 – 10 Jahre. Hochwertiger durchaus länger
• Teppichboden alle 10 Jahre
• Badewanne (Emaille) alle 12 Jahre
• Fliesen (Bad und Küche) ca. 20 Jahre (vgl. BGH VIII ZR 308/02)
• Backofen und Herd um die 15 Jahre
• Kühlschrank um die 10 Jahre
• Duschkabinen um die 15 – 20 Jahre